[하루 5분 경제 지식] 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 이란?

안녕하세요~ 긍정 강쥐에요! :)
오늘은 하루 5분 경제지식 '대항력, '우선변제권'. '최우선변제권' 에 대해 알아보도록 해요 ㅎㅎ! 
요즘 경제 지식이 삶을 살아가는데 필수인 듯 해요 ㅎㅎ
저희 모두 임차인으로 살아가는 만큼, 몰라서 손해보는 일은 미연에 방지하도록!
제가 아주 쉽게 쉽게 설명드리겠습니다~ :) 
우선 대항력부터 알아볼까요?! 
 

1. 대항력이란?

(1) 대항력

제3조 (대항력 등) 
: 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제 삼자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 
 
즉,
(1) 임대차계약을 맺고,
(2) 주택을 인도(점유)하고 있고= 실제로 거주하고 있고,
(3) 주민 등록을 한 경우 = 전입 신고를 한 경우 
-> 다음날 0시부터 대항력을 갖게 됨 
 
따라서, 배당 받기 위해서는 말소기준일 전에 전입신고가 등록 되어 있어야 해요~ 
 

(2) 인도 

여기서, 인도(점유)가 도대체 뭐냐! 내가 사는지 안사는지 어떻게 아냐! 라고 하실 수 있는데요~ 
점유는 짐이 존재하고, 열쇠를 소지하고 있으며 문을 잠그고 있어야 인정됩니다! 
이사를 가셔서 짐을 빼버리거나, 문을 열어놓는다면 인정되지 않아요! 
 
이러한 요건을 만약 존속하지 못한다면,
임차권 등기를 신청해놓아야 대항력이 인정되게 되는데요! 
 

(3) 임차권등기 

여기서 임차권등기란? 
임차인이 임차물에 대하여 사용, 수익을 할 수 있는 권리로, 임차인이 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야할 경우 등기하게 됩니다. 
임차권등기를 설정한 경우, 배당요구를 신청하지 않아도 배당할 수 있고, 미배당 금액은 인수됩니다. 
 
 

 

2. 우선변제권

1) 우선변제권이란?

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매 절차에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리 
 

2) 우선변제권의 요건 

1. 대항력을 갖춘다.
    (임대차계약 + 인도(점유) + 주민등록(전입신고) 
2. 확정일자를 받는다. 
3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 한다 
4. 배당요구종기일까지 전입 및 점유를 유지해야 한다. 
 
* 대항력의 요건과 확정 일자 중 나중에 취득한 것 기준으로 우선변제권을 취득하게 된다. 
 
 

 

3. 최우선변제권 

1) 최우선변제권이란?

쉽게 말씀드리면 '소액 임차인의 우선변제권' 이라고 생각하시면 돼요! 
임차보증금이 소액인 경우의 우선변제권에 해당됩니다 ㅎㅎ 

2) 최우선변제권의 요건 

1. 경매기입등기 이전에 대항력을 갖춘다.
2. 보증금의 액수가 소액 보증금이어야 한다.
3.배당요구종기일 내에 배당요구 신청을 한다.
3.배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다.
 
*최우선변제권은 확정일자를 갖추지 않아도 해당된다. 
 

3) 범위와 기준

-최우선변제되는 금액은 주택가액의 1/2을 넘지 못함 
 
법령 자세히 알아보기: 
https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2&search_put=%EC%86%8C%EC%95%A1%EC%9E%84%EC%B0%A8%EC%9D%B8%20%EC%B5%9C%EC%9A%B0%EC%84%A0%EB%B3%80%EC%A0%9C 
 
 
이상 하루 5분 경제지식을 전달드린 긍정강쥐였습니다!! :)
다음에도 쉽고 재미있게 경제지식을 전달드리도록 노력할게요 ㅎㅎ
오늘도 다들 행복하시고 부자되는 하루 되셔용!! 
감사합니다~~